住宅・マンション購入時に、初めに思い当たる疑問は、どれ程の金額まで買えるのだろうか?
ということではないでしょうか。
もちろん、物件ごとに価格は千差万別であり、地域ごとに予算も変わってくるでしょう。
しかし、大多数の人がローン(借金)をほぼ経験することなく、人生で一番高い買い物を
ローンで購入するということには違いないのではないでしょうか。
こんな重要な局面で、どのように住宅ローンと向き合えば良いのか、ご紹介できればと思います。
よくある資金計画
モデルルームに行くと、必ず資金計画が話題に持ち上がります。住宅価格が5,000万円とか言われると、人生で一番高い買い物となり、躊躇しますよね。
しかし、いくら高くても、ローンで分割して考えると、いまの家賃並ではないですか?
という具合に、いかにも買いやすい金額であることを提示されるのが、資金計画です。
まるでクレジットカードの一括払いから、24回払いに変更するが如く、簡単に・・・
その際、月々の支払を抑制するべく、ローン計画は最長期間である35年に設定されます。
このことを良く覚えておきましょう。
あくまでも資金計画は、いま払えるようにシミュレーションされているということです。
定年時ローン残高の確認
月々の支払ばかりに目が行きますが、忘れがちな重要なことは、定年時のローン残高です! いまは支払いが大丈夫だと思っても、役職定年や退職は考慮していますか?
50代後半では役職定年によって、給与が減少する可能性があります。 そして、定年となる60歳や65歳以降は、もちろん給与がなくなります。
その際でも、そのローン支払いを続けられますか。
そのときに重要となることが、定年時のローン残債です。
実際に、ローン残債をシミュレーションしてみましょう。
仮に35歳で期間35年の住宅ローン(金利1%固定)と取り組むと以下のようになります。そのときに重要となることが、定年時のローン残債です。
実際に、ローン残債をシミュレーションしてみましょう。
6,000万円の物件を購入すると、
60歳時点では、1,933万円の残債、65歳でも990万円とほぼ1千万円の残債となります。
退職金もあるし、大丈夫と楽観したいところですが、老後2,000万円問題も頭を過ぎります。
ホントに退職金に頼った返済計画で大丈夫でしょうか?
定年前に完済することが理想ですが、月々の支払を抑えるためにも35年ローンが良いでしょう。
住宅ローンは途中から期間短縮はできますが、期間延長はできません。
繰上返済を念頭に入れた資金計画をご自身で考えていくことが重要です。
住宅ローン減税で繰上返済
住宅ローンを組むと、早期リタイアのハードルが一気に上がってしまいますね。。残債金額をみて、65歳もしくは70歳まで勤めなきゃと思った方は尊敬に値します!
6,000万円は高額ですが、その金額は住宅ローン減税の恩恵を最大限に享受できる水準です。
長期優良物件でない場合、2021年時点で住宅ローン減税の控除額は最大480万円となります。
なお、細かな計算方法は、国税庁をご参照ください。
(URL:https://www.nta.go.jp/index.htm)
確定申告や年末調整により、還付された金額を生活費として、使うのも良いかもしれません。
しかし、控除金額を貯蓄し、10年もしくは13年後に繰上返済するとしたら、どうでしょう。
繰上返済せず、返済を進めた場合、65歳時点で約990万円の残債となっていましたが、
480万円を繰上返済に充当すると、510万円を下回ってきます。
その金額であれば、貯金や退職金等により、支払いにメドが着くのではないでしょうか。
さいごに
限りあるお金の範囲内でも、後悔のない住宅購入が実現するよう、税制も味方にしましょ!住宅ローン減税は時限立法であり、コロコロと変わる制度です。
制度改正に対しても、アンテナを高くしてみてはいかがでしょうか。
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